LA VILLE DURABLE

Une méthode

Maîtriser le foncier et ses coûts, un préalable et des outils.

• 250 hectares de terrains mutables dans le périmètre de l’Opération d’intérêt National
  • Le tiers de la superficie du périmètre de l’Opération d’Intérêt National est constitué de friches industrielles, portuaires et ferroviaires. Elles sont une formidable opportunité foncière en plein cœur de l’agglomération bordelaise et à proximité de la gare TGV. La maitrise de ces terrains est un enjeu essentiel de développement du projet. Une négociation avec les grands propriétaires publics est en cours et fera l’objet des protocole fonciers en 2010 et 2011
  • Le site des Abattoirs : l’État a accepté d’apporter gratuitement les terrains des abattoirs, propriété de l'État, actuellement exploités par la CUB jusqu’à fin 2011. La CUB arrêtant cette exploitation, ces terrains seront disponibles pour le projet urbain Saint Jean-Belcier. Cet apport fera l’objet d’un décret en Conseil d’État.
  • Une négociation est en cours avec RFF et SNCF sur les terrains ferroviaires, qui constituent une grande partie des terrains mutables sur lesquelles se construira le projet d’aménagement. A ce jour, 35 ha de terrains ferroviaires mutables ont été repérés en fonction de la mutation des différentes installations de la SNCF.
  • Le premier projet urbain St Jean Belcier fera l’objet de la création d’une Zone d’Aménagement Concertée État. L’EPA fixera les valeurs foncières en cohérence avec les objectifs urbains, économiques et sociaux qu’il s’est donné dès la création de la ZAC et l’annonce du bilan aménageur.
• Une ZAD et le droit de préempter pour le compte de l’Etablissement Public d’Aménagement
  L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme prévoit que « les droits de préemption (...) sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (…) ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation des dites actions ou opérations d’aménagement ».
  La mise en œuvre du projet de Bordeaux-Euratlantique nécessite d’organiser une stratégie coordonnée d’intervention foncière faisant prévaloir l’intérêt général et, à ce titre, procéder à l’acquisition des terrains et immeubles porteurs d’enjeux, au fur et à mesure qu’ils sont mis en vente par leurs propriétaires.
  Dans le cas contraire, en raison de la publicité autour de l’OIN et des nouvelles infrastructures de transport, des logiques de valorisations opportunistes et spéculatives, ne s’inscrivant dans aucune vision d’ensemble et compromettant l’avenir du quartier, risqueraient de se mettre en place.
  La création d’une zone d’aménagement différé (ZAD) permet à la puissance publique d’empêcher les mutations incontrôlées et de créer progressivement des valeurs foncières de référence, sans pour autant définir les orientations stratégiques d’usage des terrains (c’est le domaine du droit des sols), ni mettre en œuvre une politique d’acquisitions systématiques et de constitution de réserves foncières (c’est l’objet, le cas échéant, d’une déclaration d’utilité publique).
  La ZAD a vocation à compléter les autres modes de régulation foncière appelés à être mis en place au titre de Bordeaux-Euratlantique, notamment les conventions qui encadreront la cession à l’EPA des biens actuellement détenus par les collectivités, par RFF et par la SNCF.

Une ambition

• Des programmations sociales.
  25 000 habitants vivent actuellement sur le territoire de Bordeaux Euratlantique, dans les 15 prochaines années, 30 000 nouveaux habitants y seront accueillis. Pour cela, il convient de leur offrir une ville ouverte, accueillante et accessible à tous. L’aménageur sera extrêmement attentif à la mixité des opérations qu’il aura l’opportunité de conduire dans chacun des quartiers : logements pour tous, activités diversifiées, réseaux d’équipements et de services de proximité, d’approvisionnement en énergies, en biens et en transports … Les équipements et activités essentiels au fonctionnement de l’agglomération devront aussi trouver leur place dans le projet urbain. Des processus de réflexion et des expérimentations seront mis en œuvre, notamment sur les façons d’habiter durables (recherche d’une meilleure articulation des aspirations des populations et des exigences environnementales) pour inventer la ville du XXIème siècle. Comme tout projet urbain recherchant une ville animée, Bordeaux- Euratlantique s’appuiera sur une programmation très importante de logements. Les objectifs de cette programmation ont été définis en termes de types de logements : 25 % de logements locatifs sociaux, 10% de logements locatifs intermédiaires, 20% de logements en accession sociale, 45% de logements en accession privée. Ce sont donc 55% de logements qui recourront à des dispositifs d’aides de l’État et des Collectivités Territoriales sous différentes formes. Le pari sera alors de tenir un rapport surface de logements/qualité/prix optimum.
  
• Des équipements publics de proximité et structurants.
  Les projets urbains chercheront à offrir un maillage des futurs quartiers par des espaces verts de proximité. Une intégration des futures opérations dans le grand paysage constitué des coteaux et de la Garonne sera également travaillée. Située de part et d’autre de la Garonne, l’opération entretiendra évidemment un rapport particulier à l’eau (limitation des imperméabilisations, contrôle des ruissellements, prise en compte des inondations). La programmation des équipements publics nécessaires à la densification d’une ville et à l’accueil de nouvelles populations ciblera des équipements de proximité, participant à l’intensité urbaine, avec la recherche d’un rapport équilibré entre le coût de ces équipements, leur qualité d’usages et leur économie d’usages. C’est dans cette dynamique que devra s’inscrire le projet Bordeaux Euratlantique, en s’appuyant sur les équipements culturels structurants situés sur son territoire : Théâtre national de Bordeaux en Aquitaine, Conservatoire national de région et École des beaux-arts, Rock School Barbey, Tout Nouveau Théâtre à la manufacture de chaussures, pôle nuit, Terres neuves, et bientôt accueil du Fonds régional d’art contemporain et d’un centre de design, la salle de spectacles Aréna… En complément de l’offre d’équipements, il conviendra d’inciter au développement d’une animation régulière, d’une dynamique, en lien avec les habitants des quartiers, permettant d’offrir la possibilité d’une relation réelle entre les artistes et les citoyens autrement que par l’entremise de spectacles programmés.
  
• Des espaces verts.
  Une de nos ambitions est de faire de la nature un partenaire dans l’environnement urbain. La nécessaire densification du territoire de l’opération d’intérêt national imposera en retour l’offre d’une nature ouverte sur la ville : 50 ha d’espaces verts différenciés seront aménagés (parcs, squares, cheminements paysagers et coulées vertes...).

Des applications

Créer un modèle du développement durable cohérent avec notre climat et nos modes de vie.

Cette opération est l’occasion de développer une stratégie d’expérimentation de l’aménagement urbain, en questionnant les enjeux du développement d’une ville durable. La douceur climatique propre au sud ouest français, mais aussi la modification du climat, nécessitent une conception des bâtiments avec une approche passive et bioclimatique de l’architecture et une large place donnée aux espaces extérieurs.

L’application de principes de développement durable (gestion de l’eau, bruit et nuisances, énergie, paysage, qualité du sol, biodiversité, déchets, espaces publics, conception des bâtiments, déplacements …) donnera lieu à des réponses multiples pour nourrir l’imaginaire des urbanistes et les futurs projets soient les lieux d’invention de la ville durable de demain.
Il sera enfin tiré parti de l’ensemble des échelles de réflexion offertes à l’opération d’aménagement pour intégrer au mieux les futurs constructions et quartiers dans le site, au profit d’une limitation de l’empreinte écologique de l’opération et du confort des usagers du territoire (réflexions sur les formes urbaines durables, adaptées au climat et au site ; orientations des bâtiments ; exploitation des différents potentiels…).
Une écologie bordelaise est à inventer. 

Les déclinaisons opérationnelles

Développement durable, ou comment composer avec le territoire existant en cohérence avec l’écologie bordelaise

Trois données constituent le socle de la réflexion sur le développement durable d’un projet :
• La diminution de l’impact environnemental.
• L’amélioration du cadre de vie.
• L’offre de valeurs d’usages et une plus-value pour le territoire de l’OIN et au-delà.

Les projets urbains offriront :
• Un territoire bas carbone à haut niveau de service, c’est-à-dire combinant performance environnementale par la réduction de l’empreinte Carbone et valeur ajoutée urbaine pour l’attractivité du territoire, en limitant les transports hors de l’OIN pour les opérations de dépollution.
• Des logements confortables et ouverts sur l’extérieur.
• De nombreux espaces publics de qualité et répondant aux besoins de toutes les générations.
• Des bâtiments desservis par un transport en commun en site dédié à moins de 500 m.
• Un choix de bâtiments en bois afin d’accompagner le développement de la filière locale.
• La création de réseaux de chaleur (à l’étude).
• L’implantation d’équipements publics de proximité et d’agglomération.

Transformer durablement le territoire nécessite de prendre en compte sa spécificité, son histoire, son environnement social, économique et culturel. C’est ce que s’efforce de faire l’Etablissement Public d’Aménagement sur l’ensemble des projets.

Gérer les sols pollués sur le territoire de l’OIN

La stratégie de gestion des sites et sols pollués et de la déconstruction s’inspire des orientations nationales, en tirant parti au mieux de notre faculté à intervenir à grande échelle. Elle contribuera à la politique de développement durable de l’OIN, au travers de la réponse aux objectifs suivants :
• Réduction des nuisances liées au trafic et des risques d’accidents liés à la circulation des poids lourds.
• Réduction de la pression sur les ressources de stockage de déchets inertes et non dangereux, dans un contexte de difficultés d’ouverture de nouveaux sites.
• Réduction de la pression sur les ressources en granulats nobles, en favorisant la réutilisation des matériaux.
• Limitation des excavations.

Inondations

Le territoire de l’Opération d’Intérêt National est étroitement lié à la Garonne et trois des projets urbains (Bordeaux Saint-Jean Belcier, Garonne Eiffel et Bègles Garonne) s’ouvrent sur une des rives du fleuve. Au-delà du potentiel attractif offert par cette particularité de l’opération, cette caractéristique impose que les projets urbains soient réfléchis en prenant en compte la contrainte du risque d’inondation, historiquement fortement présent.
Pour ce faire, un partenariat technique étroit et régulier est organisé par l’EPA avec les services de l’Etat, de la Communauté urbaine de Bordeaux et des villes pour intégrer, dès la conception des projets, la connaissance des risques la plus récente (phénomènes hydrauliques précis, conséquences du réchauffement climatique…) et anticiper les évolutions réglementaires dans ce domaine.

La stratégie de collecte des déchets repensée à l’aune des 25 000 nouveaux habitants

Les différents modes de ramassage des ordures ménagères sont en cours de comparaison.
Concernant les encombrants : adoption du principe des Ecopoints (mini-déchetteries intégrées dans le tissu urbain) pour les trois projets : au total 7 Eco-points sont à prévoir. Ils remplaceront en partie les déchetteries existantes de Paludate et Deschamps. Les Éco-points seront parfois intégrés dans les rez-de-chaussée des parking silo, permettant une plus grande proximité avec les usagers.

Des bâtiments principalement alimentés par les énergies renouvelables

L’hypothèse d’un objectif « bas carbone » est envisagée en prenant en compte tous les usages de l’énergie d’un bâtiment et pas seulement les usages réglementés. L’électroménager et la bureautique peuvent représenter plus de 50% de la consommation d’électricité globale d’un bâtiment.
Pour cela un mix énergétique sera développé sur le territoire à partir des énergies renouvelables disponibles (calories des eaux usées, énergie des incinérateurs, bois, soleil...).
Les projets immobiliers s’adapteront au microclimat bordelais fortement ensoleillé, balayé par les vents d’ouest et tempéré en mi-saison.