Le principal enjeu métropolitain est de produire du logement abordable (maÎtrise des prix) et de qualité, pour tous…

… tout en favorisant la diversité des populations et des usages de la ville au sein d’un même quartier. Les logements doivent répondre aux besoins de la société actuelle : plus de grands logements (familles nombreuses et recomposées, colocations, accueil de parents âgés, etc.), des logements qui privilégient l’ouverture sur l’extérieur (loggias, terrasses), la mutualisation d’espaces fonctionnels (parking, buanderie, etc.) et des services de proximité.

En s’appuyant sur la Charte de transformation durable de l’EPA (incluant la maîtrise foncière), les négociations avec les opérateurs du logement (promoteurs et bailleurs) sont engagées pour un total de plus 100 000 m2 construits sur la première phase de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier.

En complément des opérations de logements, des résidences pour les étudiants et les personnes âgées sont programmées ainsi qu’un premier habitat coopératif qui se fonde sur l’implication directe des futurs habitants dans toutes les phases du projet.

TROIS projets urbains lancés pour un projet métropolitain

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Bordeaux, Bègles et Floirac, fédérées autour de la Garonne, en partenariat avec l’État, la Communauté urbaine de Bordeaux et le Conseil Régional d’Aquitaine, portent l’ambitieuse opération Bordeaux Euratlantique qui se décline aujourd’hui en 3 territoires de projet (à terme 5 projets urbains) :

  • La Zone d’Aménagement Concerté Bordeaux Saint-Jean Belcier : 145 ha autour de la gare Saint-Jean
  • La future Zone d’Aménagement Concerté Garonne Eiffel : 126 ha sur Bordeaux et Floirac
  • Le projet Bègles Faisceau composé d’un ensemble de sites stratégiques : la Cité Numérique, le Parc de l’Intelligence Environnementale

Des projets à vivre

La ville se construit et se rénove en s’appuyant sur sa composition d’ensemble, sur ses habitants, sur son environnement.
En tenant compte des spécificités de chacun de ses territoires, Bordeaux Euratlantique doit répondre aux ambitions du développement urbain de l’agglomération, de l’amélioration de l’offre en logements, en équipements et en services, de la création d’espaces publics de qualité et du développement des emplois et de la visibilité économique. La recherche permanente d’un équilibre est à l’œuvre entre la vocation nationale et européenne du projet et la vie quotidienne des habitants et usagers.

Les nouveaux usages du patrimoine

Une des spécificités de l’opération est la place donnée aux patrimoines : le patrimoine paysager, des berges de la Garonne aux grandes friches végétales, en passant par les plantations d’alignement et les jardins, le patrimoine architectural et urbain, des chais, ateliers ferroviaires, halles aux quartiers d’échoppes et aux tracés urbains fondateurs.
L’objectif de l’EPA est d’inclure ces patrimoines dans les projets en cours et à venir, en ayant la maîtrise foncière et en faisant le choix de les transformer sur la base d’un modèle économique viable. Les transformer, c’est les réutiliser et les adapter à de nouvelles fonctions en cohérence avec le projet territorial.

Zoo_angle-projet-Marne-Barbey

À titre d’exemple de transformation en programmes immobiliers privés :

  • l’ancien centre de tri postal à Bègles transformé en Cité Numérique,
  • l’Institut de zoologie en hôtel-restaurant,
  • Les « citernes ferroviaires » intégrées à une nouvelle place publique avec une installation artistique,
  • la caserne des pompiers de la Benauge avec un nouvel usage,
  • la halle Debat Ponsan des anciens abattoirs en programme de commerces.

Maîtriser le foncier pour maîtriser les coûts

Une politique de maîtrise des coûts du foncier a été mise en place avec la création d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) par décret du 3 mai 2012 sur le périmètre de l’OIN. Elle permet à l’aménageur public de créer des valeurs foncières de référence maîtrisées et d’empêcher les mutations incontrôlées. Elle confère le droit à l’EPA de procéder à l’acquisition de terrains et d’immeubles pour la réalisation des projets urbains, au fur et à mesure qu’ils sont mis en vente par leurs propriétaires (sans que soit mise en œuvre une politique d’acquisition systématique pour la constitution de réserves foncières). Dans le cadre de ce dispositif, 11 hectares ont d’ores et déjà été achetés à des propriétaires privés.

Des négociations foncières sont engagées, 22 hectares acquis à ce jour, près de 50 hectares en cours de négociation :

avec les partenaires publics

  • un protocole avec RFF et SNCF signé en 2010 porte sur les études en vue de l’acquisition de 25 ha de terrains ferroviaires mutables,
  • un décret en Conseil d’État du 27 septembre 2012 porte sur la cession par l’État, à titre gratuit, des terrains des anciens abattoirs (7 hectares),
  • deux protocoles fonciers avec la CUB et la Ville de Bordeaux ont été signés en 2012 qui définissent les modalités de cession et d’apport à titre gratuit sur la période 2012 à 2017 de terrains situés dans l’OIN. Ils régissent notamment le partage des coûts et des risques sur des questions d’ordre technique telles que la démolition des bâtis cédés, la dépollution des terrains, l’éviction d’éventuels occupants ou de tout autre acte préalable à l’évolution de ces fonciers.

sur des parcelles privées

  • la politique d’acquisition amiable de parcelles privées se poursuit, notamment dans la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier où 90 % des terrains à maîtriser font l’objet de négociations foncières.

La transformation des terrains, fondement du métier de l’aménageur 

Après acquisition, l’EPA engage un important processus de transformation et de requalification des terrains en plusieurs étapes : démolition et libération des terrains, dépollution selon différentes méthodes, revente pour des projets immobiliers publics ou privés, transformation, création et aménagement en espaces publics ou équipements publics de qualité.

les promesses de vente

Avec l’acquisition de terrains, la phase de cession a commencé dès 2012 avec plus de 20 promesses de vente signées avec des promoteurs, des investisseurs et des utilisateurs finaux. Elles intègrent les exigences définies par le projet urbain en matière de développement durable, de qualité des constructions, d’intégration d’œuvres d’art dans les immeubles, de propreté des chantiers et la mise en œuvre des clauses d’insertion sociale.

Parking silo sur les quais de Paludate / PARCUB / T. Loisier & T. Balanzategui
Parking silo sur les quais de Paludate / PARCUB / T. Loisier & T. Balanzategui